CallEgas makelaardij

Hypotheken: praktijkvoorbeelden

Ik heb een bestaande hypotheek. Wat verandert er?
Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Voor bestaande hypotheken geldt dat niet. Wel is er een voorstel om voor de hogere inkomens de hypotheekrenteaftrek vanaf 2014 met een half procent per jaar te verlagen. Dus in 2014 is de maximale aftrek 51,5%, in 2015 51% enzovoort. De verlaging gaat jaarlijks door totdat het gelijk is aan het aftrekpercentages dat de middeninkomens hebben (nu 42%).

Ik wil mijn bestaande hypotheek omzetten naar een andere geldverstrekker of andere hypotheekvorm. Wat zijn dan de gevolgen?
Bij oversluiten, aanpassing van de hypotheek of verhuizen blijft de aftrekbaarheid gelden voor de huidige hoogte van de hypotheek. Het maakt dus niet uit of dit bij dezelfde of een andere geldverstrekker is. Als de hypotheek verhoogd wordt, dan moet dat extra deel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Anders is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Ik heb (deels) een aflossingsvrije hypotheek maar wil graag toch gaan aflossen zodat ik aan het einde van de looptijd een lagere of geen hypotheekschuld meer heb
Wie gebruik wil maken van belastingvrij sparen in box 1 moet zijn aflossingsvrije hypotheek vóór 1 april 2013 omzetten in een (bank-)spaarhypotheek. Gebeurt dit na 1 april 2013 dan wordt de verzekering in box 3 geplaatst en moet over het opgebouwde kapitaal vermogensrendementsheffing worden betaald (voor zover de vrijstelling overschreden wordt).
Een andere optie is om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Ik heb al een hypotheek, en wil (op termijn) mijn woning verbouwen
Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Dus als er sprake is van een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dat betekent dat andere hypotheekvormen, zoals een aflossingsvrije hypotheek of een (bank-) spaarhypotheek niet meer interessant zijn voor het deel dat je meer gaat lenen.

De verplichting voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek geldt namelijk alleen voor het deel van de hypotheek dat je extra gaat lenen. Voor je oude hypotheek blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ongeacht de hypotheekvorm die je hebt.

Let op: als je gaat verbouwen kun je maximaal 103% van de waarde van de woning lenen. En de waarde van een woning neemt vaak minder in waarde toe dan het bedrag dat het bedrag waarvoor je gaat verbouwen. Bovendien is de waarde van woningen de afgelopen jaren gedaald. Dit kan betekenen dat je behoorlijk wat eigen geld moet inbrengen.

Een voorbeeld:
Woning gekocht in 2004 voor € 200.000. Toen een hypotheek afgesloten van € 220.000.
Huidige waarde is bijvoorbeeld gedaald naar € 190.000.
De verbouwing kost € 40.000 en de extra bijkomende kosten bedragen € 3.000.
De waarde van de woning na verbouwing is getaxeerd op € 220.000.
Maximaal kan er geleend worden: € 226.600 (namelijk € 220.000 * 1,03%).

Dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar
Als je tijdelijk twee woningen hebt, doordat je een nieuw huis hebt gekocht en de oude nog niet hebt verkocht, mag je tijdelijk de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Dit mag maximaal in het jaar dat je twee woningen hebt, plus de twee kalenderjaren die daarop volgen. Als extra maatregel geldt nu dat mensen die in 2010 met twee woningen te maken hebben gekregen, nu een jaar extra respijt krijgen.

Sinds wanneer heb je twee woningen? 2009
Hypotheekrente aftrekbaar op beide woningen: 2009, 2010, 2011 en 2012
Sinds wanneer heb je twee woningen? 2010
Hypotheekrente aftrekbaar op beide woningen: 2010, 2011, 2012 en 2013
Sinds wanneer heb je twee woningen? 2011
Hypotheekrente aftrekbaar op beide woningen: 2011, 2012 en 2013
Sinds wanneer heb je twee woningen? 2012
Hypotheekrente aftrekbaar op beide woningen: 2012, 2013 en 2014

Na tijdelijke verhuur weer hypotheekrenteaftrek
Heb je je oude woning in de verhuur of overweeg je dat? Zodra je je oude woning verhuurt, is de hypotheekrente die betrekking heeft op de hypotheek voor die oude woning niet meer aftrekbaar. Als tijdelijke crisismaatregel geldt tot 1 januari 2014 de regel dat als de verhuur eindigt, je de hypotheekrente ook weer mag aftrekken. Dus als de verhuur eindigt voor 1 januari 2014 kun je de hypotheekrente alsnog weer aftrekken (mits je ook voldoet aan de andere criteria; zie dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar).

Ik wil in 2013 een ander huis kopen
Gemiddeld bedragen de bijkomende kosten ongeveer 6%, maar vanaf 1 januari 2013 mag je maximaal 105% van de waarde van de woning lenen (in plaats van 106%).
Stel je koopt een woning van € 300.000 en je bijkomende kosten zijn € 18.000.
De maximale hypotheek bedraagt € 315.000. Je moet dus € 3.000 eigen geld meebrengen.

Ik heb een lopende spaar-/beleggingsverzekering of –rekening in box 1
Voor lopende verzekeringen en rekeningen in box 1 blijft de vrijstellingsregeling gewoon gelden. Verzekeringen en rekeningen die in box 1 vallen, zijn:
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
Beleggersrekening Eigen Woning (BEW)
Ook als je een KEW, SEW,BEW om wilt zetten in een andere vorm (SEW, KEW of BEW), dan kan dit, zolang het doelkapitaal of de inleg niet wordt verhoogd.

Ik heb een lopende spaar-/beleggingsverzekering of –rekening verzekering in box 3
Vanaf 1 januari 2013 kun je niet meer belastingvrij sparen/beleggen in een nieuwe spaar- of beleggingsverzekering of op een spaar- of beleggingsrekening (de zogenaamde SEW, KEW en BEW). Het vermogen dat je opbouwt, valt dan in box 3. En zodra je boven de vrijstelling komt, moet je belasting gaan betalen (1,2% over het saldo).

Voor mensen met nog weinig vermogen kon het voorheen interessant zijn om eerst de verzekering in box 3 te plaatsen. Pas op het moment dat het vermogen boven de ruime vrijstelling uitkwam, werd de verzekering omgezet in een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Nu de regels veranderen, is het van belang om voor 1 april 2013 een beslissing te nemen of je de verzekering in box 3 laat of overzet naar een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW).