Op 12 april 2016 is het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt aangenomen door de Eerste Kamer, nadat de Tweede Kamer op 9 februari 2016 al had ingestemd. Het wetsvoorstel bevat diverse ingrijpende wijzigingen in het huurrecht voor woonruimte.
De voor de markt meest opvallende wijziging betreft de mogelijkheid tijdelijke (korte) huurovereenkomsten te sluiten, waarbij de huurder aan het einde van de termijn zal moeten vertrekken. De wet bevat op dit moment een categorie huurovereenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’, maar slechts een beperkt aantal huurovereenkomsten valt onder die categorie. Door de aangenomen wetswijziging zal het voor iedere verhuurder mogelijk zijn huurovereenkomsten te sluiten voor een korte periode.
Huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd
Zelfstandige woningen – max. 2 jaar: het wordt mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van twee jaar.
Onzelfstandige woningen – max. 5 jaar: het wordt mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van vijf jaar.
Beëindiging
Na afloop van de hierboven genoemde maximale duur (de termijn mag ook korter zijn), eindigt de huurovereenkomst zonder dat deze opgezegd hoeft te worden. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst, anders eindigt de huurovereenkomst toch niet.
Voortzetting
Wordt de huurovereenkomst na afloop van de hierboven genoemde maximale duur voortgezet (de huurder mag blijven zitten en blijft huur betalen), dan ontstaat een ‘normale’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (reguliere huurovereenkomst, waarvoor limitatieve opzeggingsgronden gelden).
Toetsen huurprijs
Huurders van woningen hebben op dit moment op grond van de wet de mogelijkheid om hun huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen zes maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Voor huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, wordt die termijn van zes maanden opgerekt tot de gehele duur van de tijdelijke huurovereenkomst plus zes maanden (voor het geval partijen besluiten tot voortzetting van de huurovereenkomst).
Andere wijzigingen
Het wetsvoorstel bevat nog meer wijzigingen:
Opzeggingsgronden
De opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ bestaat in feite uit verschillende subgronden. Op dit moment zijn dat:
Renovatie (strengere eisen dan bij 290-bedrijfsruimte);
De verhuur van een woning die is ingericht voor een gehandicapte aan een gehandicapte;
De verhuur van een woning die is ingericht en bestemd voor een oudere aan een oudere;
De verhuur van een studentenwoning aan een student.
Het aangenomen wetsvoorstel breidt die gronden uit met:
De verhuur van een jongerenwoning aan een jongere (een persoon tussen de 18 en de 28 jaar oud). Er kan vervolgens opgezegd worden als de huurder ouder is dan 28 jaar en de huurovereenkomst minimaal 5 jaar en maximaal 7 jaar heeft geduurd.
De verhuur van een promovendiwoning aan een promovendi (net als bij de studentenwoningen kan de huur worden opgezegd indien de huurder geen bewijs meer kan tonen dat hij werkt aan een promotieonderzoek aan een universiteit).
De verhuur van een woning voor grote gezinnen aan een groot gezin (minimaal 8 personen). De huurovereenkomst kan opgezegd worden indien minder dan 5 personen op het adres van het gehuurde staan ingeschreven.
Tussenhuur (in de praktijk ook bekend als ‘Diplomatenclausule’)
Het feit dat een verhuurder of huurder tijdelijk uit een woning vertrekt en daarna weer wil terugkeren betreft ook een opzeggingsgrond. Voor die tijdelijke periode (die vooraf vast dient te staan), kan de woning dan aan een derde worden verhuurd waarna de verhuurder/huurder weer terug moet keren naar de woning. Die mogelijkheid geldt ook voor het geval dat een verhuurder de woning nog nooit zelf heeft bewoond of verhuurd, maar eerst voor een tijdelijke vaste periode wil verhuren voordat hij er zelf intrekt. Dit wordt aangeduid als ’tussenhuur’. Het aangenomen wetsvoorstel maakt mogelijk dat die tijdelijke vaste periode verlengd kan worden mits dit wordt afgesproken vóór het verstrijken van de oorspronkelijke termijn.
Uitbreiding Leegstandwet
Leegstandwet: Door het aangenomen wetsvoorstel is de Leegstandwet uitgebreid met de een extra categorie woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning. Ook voor deze categorie kan (na het in werking treden van het wetsvoorstel) een leegstandwetvergunning worden aangevraagd om tijdelijk (minimaal drie maanden in plaats van zes maanden zoals bij de andere categorieën) te kunnen verhuren waarbij de huurder maar een beperkte huurbescherming geniet.
Huurprijs: Inkomensafhankelijke huurverhoging en huursombenadering
Door middel van een inkomenstoets en de mogelijkheid om de huurprijs voor huurders met een inkomen boven een bepaald niveau sneller te verhogen (indexeren) wordt geprobeerd scheefwonen tegen te gaan en doorstroming te bevorderen. Deze versnelde huurverhoging geldt overigens niet voor huurders die een huishouden hebben bestaande uit vier of meer personen en/of met minimaal één persoon die de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.
Ook wordt er een huursombenadering ingevoerd, dit betekent dat de volledige jaarlijkse huurverhoging die toegelaten instellingen doorvoeren aan een maximum gebonden is. Met deze maatregel wordt geprobeerd de huurprijs van een woning meer aan te laten sluiten bij de marktwaarde van de huurwoning. Er wordt nog over gesproken of een dergelijke huursombenadering ook aan particuliere en commerciële verhuurders kan worden opgelegd.
Inwerkingtreding
Het wetsvoorstel is al wel aangenomen, maar nog niet in werking getreden. Van de bovenstaande mogelijkheden kan nog geen gebruik worden gemaakt voordat de inwerkingtreding een feit is. Naar verwachting is dit 1 juli 2016.